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¿QUIÉN DEBE HACERSE CARGO DE LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA?

QUIEN DEBE HACERSE CARGO DE LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDALa respuesta puede parecer obvia: quien los causa. Es cierta la afirmación, sin embargo lo que resulta difícil de establecer es quien los causa, sigue leyendo y lo comprobarás. Para la mayoría de los ciudadanos de nuestro país la compra de una vivienda es una de las mayores inversiones que realiza en su vida, por lo cual resulta necesario que se recabe información (lo ideal sería un estudio de mercado encargado a profesionales) antes de precipitarse en ejecutar una mala operación inmobiliaria que incluso puede condicionar la economía familiar del afectado. Buscar una hipoteca que ofrezca unas condiciones favorables para el comprador y que no suponga más del 40% de los ingresos estables de la unidad familiar, revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra de la vivienda (ITP o AJD) y calcular minuciosamente los gastos de comunidad (y su influencia en la rentabilidad del inmueble, si el uso fuese para dedicarla al alquiler) son requisitos indispensables para lograr minimizar los riesgos asociados a la compra. Por otro lado, el certificado de eficiencia energética (imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales) aportará al comprador información sobre el consumo anual de energía necesario para satisfacer la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación del inmueble en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. Otro aspecto que se debe tener muy en cuenta a la hora de adquirir una vivienda es la contratación de un Seguro de hogar multirriesgo, que garantice la cobertura del continente y el contenido, así como la responsabilidad civil frente a terceros.

Sin embargo, aun a pesar de que el comprador haya intentado identificar, evaluar y prevenir todos los riesgos, es posible que meses después de la adquisición de la vivienda se encuentre con ciertos problemas inesperados. La aparición de desperfectos como por ejemplo grietas en las paredes originados por un mal diseño o el uso de materiales poco adecuados, o humedades debidas a filtraciones de agua en paredes o la cubierta son problemas más habituales de lo que podríamos suponer, pero que nos pasan inadvertidos porque no son objeto de interés para los medios de comunicación, salvo que afecten de forma abrupta a un colectivo importante. ¿Quién es el responsable de subsanar estos defectos de construcción?

En primer lugar conviene aclarar que al deberse a defectos o vicios de construcción, ni el seguro de hogar ni el seguro de la Comunidad de Propietarios cubrirán la reparación de estos desperfectos ni del elemento que los origina, porque de forma generalizada las pólizas de seguro excluyen los daños que tengan su origen en defectos de construcción o mantenimiento . Por lo tanto, si el piso o la casa fue adquirida en el mercado de segunda mano, el responsable puede ser el vendedor, por vicios ocultos, y en el caso de que se trate de una vivienda de nueva construcción los responsables podrían ser el contratista, subcontratista, trabajadores autónomos, coordinadores, dirección facultativa, proyectistas, recursos preventivos y promotor (decide, impulsa, programa y financia). Los plazos de garantía y demanda también varían en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano:

  • Si la vivienda es nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece diez años de garantía para defectos de construcción que afecten a la estructura y la estabilidad del edificio, tres años para defectos en elementos que hagan inhabitable el inmueble, y un año para defectos en los acabados de los elementos de la casa. Una vez constatado un defecto dentro de esos plazos de garantía, el propietario tiene dos años para hacer la reclamación a todas las figuras intervinientes o algunas en concreto.
  • Si la vivienda es de segunda mano, el plazo para reclamar los vicios ocultos al vendedor caduca a los seis meses desde la fecha de la venta, pasado ese tiempo se pierde la posibilidad de ejercer legalmente. El comprador podrá exigir que se repare el defecto o bien que se le reintegre la parte del precio que cubra esos defectos. La figura de vendedor alcanza al propietario e intermediario que intervino en la operación, de ahí la importancia de confiar en profesionales asentados en el mercado y huir de “caza-comisiones”

La Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación establece que el responsable de la obra o titular de la licencia es quien tiene la obligación de contar con un Seguro Decenal de Daños para aquellas edificaciones cuyo uso principal sea el de vivienda, con el objetivo de que en caso de defectos de construcción en las casas construidas, la compañía de seguros pueda responder por el promotor e indemnice a los compradores afectados. Conviene recordar que toda Comunidad de Propietarios es promotor en aquellas obras de rehabilitación integral que realice, y por tanto está obligada legalmente a responder de los daños que puedan causar. En estos casos, la contratación de un Seguro decenal de rehabilitación de edificios y obra nueva se convierte en algo indispensable.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

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Responsabilidad Civil y Protección Jurídica

La importancia de que los altos cargos estén asegurados es una realidad que cada día se constata más en los medios de comunicación, como hemos visto, por ejemplo, en el caso Pescanova, en el que la Audiencia Nacional impone a las altas esferas de dicha empresa y otras sociedades la constitución de una fianza para cubrir la responsabilidad civil que se pudieran ocasionar en el caso de cometer infracciones penales, como estafa o falsificación de facturas y documentos, o engañar sobre el estado de las cuentas y la economía de la sociedad.

Y es que, como establece el Código Penal, las personas jurídicas también tienen responsabilidad, la cual recae en sus administradores y representantes y se concretan en penas como multas, inhabilitación para obtener subvenciones públicas y beneficios fiscales, precintado de locales o la intervención judicial entre otras; Se pueden atenuar si hay una confesión a las autoridades, colaboración en la investigación o reparación del daño. Todos ellos son factores a tener en cuenta a la hora de traspasar el riesgo de la responsabilidad penal a una aseguradora especializada. Asimismo se regulan otros deberes y responsabilidades de los directivos y gestores en otra normativa como la Ley de Sociedades de Capital, Ley de Transparencia, Ley Concursal o la Ley de Mercado de Valores, así como la normativa vigente en otros países cuando la actividad de la empresa se desarrolla en estos.

Es por ello que ante situaciones tan indeseables como estas, en las que se compromete la imagen de la empresa (que queda identificada como delincuente por haber sido imputada de delitos como corrupción, cohecho o tráfico de influencias) y las probables consecuencias sobre el balance de la misma, no poseer un seguro que cubra minutas jurídicas y de defensa ante la justicia o las indemnizaciones que cubran la responsabilidad civil causada por las personas que toman las decisiones más importantes de la compañía, gastos de publicidad y restitución de la imagen  de la empresa o que cubran directamente la constitución de las fianzas penales, como es en este caso, supondría una elevada cuantía que pondría a prueba la solvencia económica y financiera de la empresa.

Igual de extrapolable es este asunto en el caso de aquellas comunidades de propietarios con una dimensión grande, o complejos urbanísticos, donde conviven muchas personas, con gran afluencia de entradas y salidas y donde los riesgos de algunas decisiones de la Junta de Gobierno, pueden ser discutibles, en el supuesto de que ocurran accidentes inesperados o se tomen decisiones estratégicas erróneas.

Una gran comunidad, tiene riesgos similares a una empresa, cuando dispone de servicios, personal, instalaciones complejas, etc. El complemento idóneo, lógicamente, sería disponer de un seguro de protección jurídica que ofrezca servicios rápidos de asistencia jurídica, defensa ante procesos penales y civiles (así como que cubra y adelante estos gastos judiciales), e informe sobre los derechos de los inmuebles. Representar legalmente a una comunidad de propietarios, como presidente o empresa, como Administrador o Consejero, reporta un elevado riesgo que se puede asegurar por menos de 3 euros al día. Son seguros complejos, es recomendable ayudarse de una correduría de seguros experta en seguros de comunidades de propietarios.

 

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